Стеллажи всех видов

Коэффициент потерь

Коэффициент потерь - Энциклопедия по экономике

В целях более наглядного выявления принципиальных особенностей формул цены запасов в недрах и денежной оценки месторождений они освобождены от натуральных показателей, таких как содержание полезного ископаемого в руде, содержание в концентрате, коэффициенты потерь и разубоживания, объем и запасы руды и металла (полезного ископаемого), коэффициенты извлечения и т. д.  [c.48]
Для расчета списочной численности рабочих на плановый период необходимо явочное их количество умножить на коэффициент потерь рабочего времени. Этот коэффициент равен для непрерывных производств отношению календарного фонда времени к эффективному фонду рабочего времени для прерывных производств — отношению номинального фонда времени к эффективному фонду рабочего времени.  [c.274]

К - коэффициент потерь от связывания средств в незавершенном производстве, он равен норме прибыли на капитал.  [c.74]

Коэффициент потерь характеризует удельный вес простоев в общей длительности цикла. По мере совершенствования организации основного процесса, обслуживающих, обеспечивающих и управленческих процессов численное значение коэффициента уменьшается.  [c.97]

Коэффициенты потребления необходимы, когда определяют пропорции при использовании материалов коэффициенты потерь необходимы, когда, например, чтобы получить 100 кг полуфабриката, требуется 110 кг сырья в связи с обрезкой или усушкой. Сравнение планового и фактического количества использованных материа-  [c.235]

Пример. Нужно произвести 250 единиц продукции. Время на изготовление одной детали 15 мин. Одна смена длится 7.5 ч. Потери, не связанные непосредственно с изготовлением детали (смазка станка, установка заготовки и т.п.), - 20 %. Коэффициент потерь (непроизводительные потери по вине работника) - 1,2. Сколько требуется персонала для изготовления 250 единиц продукции  [c.123]

В свою очередь суммарный действительный годовой фонд времени работы оборудования рассчитывается путем корректировки номинального годового фонда времени работы оборудования fH на нормативный коэффициент потерь, связанных с ремонтом оборудования /гр, и характеризует нормативную величину времени работы всего оборудования данной группы при заданном режиме работы  [c. 146]

Коэффициент потерь материала /Сп  [c.175]

Определив по каждой детали коэффициенты потерь времени от межоперационного пролеживания, устанавливают зависимость между ними и количеством операций технологического процесса.  [c.29]

Очень важное значение для экономики предприятия имеют такие показатели, как коэффициент плотности производственного цикла и коэффициент потерь.  [c.59]

Коэффициент потерь в производственном цикле определяется по формуле  [c.60]

Таким образом, анализ показателей, характеризующих производственный цикл, позволяет сделать вывод, что они являются частными, т. е. не дают возможности установить сводные показатели эффективной структуры производственного цикла. Между тем необходим такой показатель, который характеризовал бы организацию во времени производства всей продукции данного участка, цеха, предприятия, т. е. давал бы возможность определять и контролировать эффективность структуры цикла в среднем по всей продукции. Такому назначению могут отвечать средний коэффициент плотности или средний коэффициент потерь по всей товарной продукции цеха (а также, после некоторых преобразований, и предприятия в целом).  [c.61]

Коэффициент потерь в длительности цикла товарной продукции и степень возможного его снижения рассчитываются аналогично.  [c.65]

К° — коэффициент потерь в базисном периоде,  [c.101]

К пот — коэффициент потерь в плановом периоде,  [c.101]

Количество деталей на узел и изделие Материал Чистый вес в кг Размеры заготовки по технологическому процессу Количество деталей из групповой заготовки Вес поковки в кг Вес заготовки в кг Коэффициенты потерь Норма расхода в кг Коэффициент использования Цех — потребитель заготовки  [c.90]

Для удобства пользования коэффициентами потери на угар и отходы, возникающие в процессе ковки, объединены. Типовые поковки из катаных или кузнечных заготовок разбиты на 12 групп по характеру технологического процесса, при штамповке в подкладных штампах — на четыре группы (см. табл. 27 и 28).  [c.147]

По табл. 30 находим по сечению прутка требуемый коэффициент удлинения, равный 1,121. Коэффициент потерь при волочении принимаем равным 1,02, зажим 130 мм.  [c.165]

На этапе транспортировки (как сырой нефти, так и нефтепродуктов) целесообразно оценивать два показателя расход нефтегазовых ресурсов на внутренние нужды (они особенно велики в транспорте газа) и коэффициент потерь нефти и газа при транспортировке. В сфере конечного потребления следует учитывать показатель эластичности потребления, определяемый как отношение темпов прироста потребления нефти (нефтепродуктов) к темпам прироста валового национального продукта.. В общем цикле освоения нефтегазовых ресурсов задачи в области рационального их потребления выступают на первый план. Здесь следует иметь в виду, что затраты на осуществление ресурсосберегающих мероприятий оказываются значительно более эффективными, чем вложения в разведку и добычу дополнительной тонны нефти.  [c.8]

Коэффициент потерь топлива пот. определяется путем перемножения частных коэффициентов, характеризующих дополнительный расход топлива по сравнению с минимально необходимым расходом коэффициента среднего расхода топлива на разогрев печей и простои, коэффициента повторности нагрева заготовок и коэффициента, учитывающего отходы металла в процессе ковки (облой, клещевина и т. д.).  [c.54]

Коэффициенты потерь времени работы оборудования  [c.332]

Продукт Коэффициент потерь при хранении Продукт Коэффициент потерь при хранении  [c.251]

Продукт Коэффициент потерь при хранении Коэффициент потерь (с учетом некоторого снижения их за счет сублимации)  [c.252]

Характерной чертой горного законодательства тех лет было обилие декларативных требований использовать недра рационально, комплексно, безопасно. Однако с исполнением этих требований дело обстояло плохо, так как существовали только административно-бюрократические меры воздействия и рычаги управления. Повсеместным явлением были подтасовки извлекаемых запасов, содержаний, коэффициентов потерь, разубоживания и извлечения с целью гарантированного выполнения (и некоторого перевыполнения) плана. Не было экономически противоборствующих субъектов и подлинно независимого контроля. Отчетные документы повсеместно составлялись обратным ходом от требуемых плановых показателей до первичной документации, которая при необходимости подправлялась. Впрочем, не было такой необходимости никакой проверяющий (орган или специалист) физически (тогда еще вручную ) не смог бы уловить так глубоко спрятанных несоответствий, да и не имел к тому стимулов. Вместе с тем тексты многих разделов Основ , особенно в части охраны труда, комплексного и рационального использования недр, могли практически без изъятия быть перенесены в законы нашего времени с поправкой на новые стимулы.  [c.101]

Наряду с продолжительностью цикла в промышленном производстве используется ряд показателей, характеризующих различные стороны организации производственного процесса изготовления продукции. К ним относятся коэффициент цикличности Кц, коэффициент плотности производственного цикла Кил, коэффициент потерь Кпот, коэффициент прерывности /Спр.  [c.97]

Представляет определенный интерес коэффициент потерь, равный отношению суммы внутрицикловых и межцикловых простоев к продолжительности цикла  [c.97]

По этой формуле были получены нормативные значения коэффициентов потерь времени от межопера ционного пролеживания при любом количестве операций.  [c.30]

Т ц —продолжительность цикла. Этот показатель характеризует удельный вес потерь в общей длительности производственного цикла. Благодаря совершенствованию организации производства коэффициент потерь снижается при одновременном уменьшении числителя (потерь времени) и знаменателя (общей длительности производственного цикла). При этом числитель дроби сокращается более быстрыми темпами, так как повышается уровень организации производства. Оба показателя взаимосвязаны и характеризуют эффек-60  [c.60]

Определение планового уровня одного из рекомендуемых нами показателей по отдельным цехам и участкам, для которых сокращение продолжительности цикла имеет большое экономическое значение, представляется целесообразным, так как эти показатели характеризуют одну из важнейших сторон их деятельности — качество организации производства во времени. Кроме того, в показателях плотность производственного цикла и коэффициент потерь находят отражение и другие стороны работы предприятия. Так, чем выше производительность труда, тем при прочих равных условиях, короче цикл обработки партии деталей, следовательно, выше коэффициент плотности и ниже коэффициент потерь. Чем меньше время транспортировки, контроля и подготовительно-заключительное время, тем выше, при прочих равных условиях, Кпл и ниже Кппот. Чем меньше доля перерывов в процессе обработки деталей, тем выше Кпл-Итак, на коэффициенты плотности и потерь влияет изменение техники, технологии и организации производства.  [c.63]

Кпот — коэффициент потерь в цикле деталей определенного наименования,  [c.101]

Коэффициенты потерь рассчитаны на сталь сортовую обыкновенного качества, конструкционную углеродистую и малолегированную.  [c.145]

Как определить потери рабочего времени у сотрудников и повысить эффективность труда?

 
Выявление причины потерь рабочего времени относится к перечню ключевых задач руководителя в организации. Потому что ни один сотрудник не тратит 100% трудового дня на работу. Причины непроизводительных затрат рабочего времени имеют собственную типологию, существуют способы, помогающие провести их расчет и минимизацию.

Нерациональные потери рабочего времени есть всегда, их полная ликвидация невозможна. Но возможно изучение трудовой деятельности сотрудников с целью уменьшения нетрудовых потерь рабочего времени через проведение релевантных мероприятий. В этой статье мы подробно рассмотрим, какие бывают предпосылки, виды затрат рабочего времени, как выполнять их расчет и какие методы нивелирования ежедневных потерь сотрудниками рабочего времени наиболее эффективны.

Что такое потери рабочего времени: основные определения

Рабочее время – это часть трудового дня, арендованная работодателем. В противовес личному времени рабочее время специалиста используется для решения текущих задач в организации, исполнения им прямых должностных обязанностей, прописанных в должностной инструкции. Это определяется договором, работодатель платит работнику за время, которое идентифицируется как трудовой день.

Потери рабочего времени на предприятии идентифицируются как промежуток трудового дня, в который сотрудник по тем или иным причинам не исполняет свои должностные обязанности. В эти часы он может осуществлять широкий перечень сторонних действий. Опоздания, ранние уходы, затянувшиеся обеденные перерывы, общение с друзьями в мессенджерах и социальных сетях, просмотр развлекательных сайтов – всё, что не относится к понятию «работа» в структуре дневного распорядка специалиста, определяется как потери рабочего времени в компании.

Мероприятия по устранению потерь рабочего времени направлены на то, чтобы определить нерациональные индивидуальные и общие потери и минимизировать их. Почему минимизировать, а не устранить полностью? Потому что даже при самой эффективной системе контроля руководитель не может отследить всё время сотрудника за трудовой день. Всегда есть непрогнозируемые факторы (о них мы поговорим ниже), поэтому речь идет о понятии «минимизация», а не «ликвидация» потерь рабочего времени сотрудника.

Виды потерь рабочего времени

Эффективное устранение потерь рабочего времени начинается с понятия «показатели потерь», именно их нужно выявить и посчитать. Для этого необходимо знать, какой типологически может быть потеря времени в организациях за трудовой день. Существует несколько типологий для понятия «потеря трудового времени штатным работником». В масштабе показатели потерь рабочего времени могут быть такими:

 
Для эффективного сокращения потерь рабочего времени важно понимать, о каких именно утратах мы говорим. Что стало их предпосылкой, как они влияют на работоспособность сотрудников? Качественная оценка ситуации для рассмотрения трудовых потерь учитывает еще одну типологию:

 
Для минимизации потерь и непроизводственных затрат рабочего времени нужно сначала выявить их причину. Необходимо понять, почему произошла утрата, на что были в итоге израсходованы рабочие часы. Причину нужно устранить в любом случае, но если трудовой день рабочих был скорректирован не по их вине, несправедливо применять к ним санкции.

С точки зрения структуры потенциальных потерь рабочего времени сотрудников, предпосылки всех потерь за трудовой день можно разделить на три группы:

 

 

Как посчитать потери рабочего времени

Как потеря текущего рабочего времени классифицируется любая потеря, при которой время расходовалось не на работу. То есть работа не выполнялась. Посчитать время в течение трудового дня, которое справедливо отнести к непродуктивно потраченному, можно разными методами.

Во многих организациях расчет и учет потери рабочего времени сотрудников является индивидуальным решением. В том смысле, что руководство использует свои оригинальные методы контроля и свой подход к снижению того, что определяется как непроизводительные траты времени.

Потери рабочего времени в компании чаще всего оценивают по формулам. Есть формулы универсальные и индивидуальные. Их задача – не оценить производительность труда в компании, а посчитать время, которое было затрачено работником на всё, что не касается понятия «работа» в соответствие с его трудовой деятельностью. Сейчас мы рассмотрим примеры формул, которые помогут в изучении текущих потерь рабочего времени.

Потери рабочего времени формулы для подсчёта

Снижение эффективности бизнес-процессов зачастую является следствием ситуации, когда происходит рост непродуктивной деятельности сотрудника (сотрудников). Для математической оценки непродуктивности выявляется специальный коэффициент. Оптимально высчитывать три коэффициента:

• К1 – коэффициент непродуктивного периода, возникшего по организационно-технической необходимости;
• К2 – коэффициент непродуктивного периода, возникшего вследствие нарушения трудовой дисциплины сотрудниками;
• К3 – суммарный коэффициент, образовавшийся вследствие сложения двух предыдущих коэффициентов.

Расчет К1

К1 = ВУ х ВС,

где:
К1 — требуемая величина,
ВУ – время, утраченное по причине организационно-технической необходимости,
ВС – время смены, определенное нормативно.

Расчет К2

К2 = ВН / ВС,

где:
К2 – требуемая величина,
ВН – время нарушения, то есть время, потраченное непродуктивно из-за человеческого фактора,
ВС – время смены, как в предыдущей формуле.

Расчет К3

К3 = (ВУ + ВН + (ПОФ + ПОН)) / ВС х 100,

где:
ПОФ – период отдыха фактический,
ПОН – период отдыха по нормативу, остальные пункты соответствуют пунктам в предыдущих расчетах.

Расчет без коэффициента

Выявить потери актуального рабочего времени работников в течение вариативного периода (например, года), можно по альтернативным формулам. Есть две универсальные формулы, которые подойдут для выявления и в дальнейшем  устранения периодов, связанных с потерей рабочего времени работников:

• Ф1 = (СП – СФ) х СГ х КС,
  где:
  СП – продолжительность смены по плану,
  СФ – фактическая продолжительность смены,
  СГ – число смен в год,
  КС – количество специалистов.
• Ф2 = (ЧП – ЧФ) х КС
  где:
  ЧП – количество часов, отрабатываемых по плану на одного сотрудника в год,
  ЧФ – фактическое количество часов, которое один сотрудник отработал за год,
  КС – количество сотрудников.

 
При этом мероприятия по устранению потерь рабочего времени должны быть релевантны специфике вашей компании. То есть потери рабочего времени на предприятиях могут нивелироваться разными подходами. Метод ликвидации непродуктивных временных затрат , оптимальный для одного производства, вполне вероятно не будет оптимальным для другого. Если это не касается программных решений, о которых мы поговорим ниже.

На данный момент важно понять, что вопрос, как посчитать потери рабочего времени, имеет множество вариантов ответа. Но в целом контролировать персонал в аспекте продуктивности/непродуктивности времени можно двумя методами:

 

Анализ потерь рабочего времени

Итак, все ситуации, которые относят к потерям рабочего времени, можно отдельно выявлять и отдельно оценивать. Скажем, вы используете программу из категории «тайм-трекер», и благодаря этому точно знаете, сколько времени у того или иного сотрудника ушло на конкретную задачу. У вас есть расчетные данные и фактические. Если фактический период решения больше расчетного, работник недостаточно компетентен и требуется повышение квалификации, либо он тратит рабочие часы на что-то помимо работы.

Но какая из двух перечисленных выше причин является реальной – специалист «не тянет» или халтурит? Тайм-трекер – не программа оценки факторов, влияющих на течение бизнес-процессов, она не поможет в определении причин, только скажет о самом факте срыва сроков. Можно дополнить трекер системой биометрии и видеонаблюдения. Биометрические замки не позволят специалистам перемещаться по территории компании вне пределов своей компетенции, а в сочетании с КПП дадут точные данные о том, когда кто прибыл на работу и когда ушел домой.

Видеокамеры покажут, что делал специалист в курилке – просто убивал свое здоровье или попутно общался с коллегой, ввиду чего вместо пяти минут перерыв занял полчаса. Комплексный подход поможет в выявлении причин, но у него есть свои проблемы. Главная из них – вы всё равно не знаете, что ваш специалист делает за рабочим ПК. А ведь исследования показывают, что наивысший процент потерь рабочего времени (до 90%) составляют потери от взаимодействия с нецелевыми сайтами и приложениями за компьютером.

Это закономерно, потому что на рабочем месте у всех специалистов сегодня есть доступ к интернету. В этом контексте те же социальные сети являются запретным плодом. Да, каждый понимает, что они заставляют тратить время впустую (рабочее время!). Но от этого вдвойне желаннее полистать новостную ленту в Инстаграме или ВК. Для устранения данного фактора в трудовой период эффективнее всего использовать системы отслеживания рабочего времени и контроля.

Системы отслеживания и контроля времени специалистов

Систем учета времени сотрудников с интегрированными методами контроля довольно много. Некоторые мы уже упомянули. Это не тайм-трекеры и не электронные производственные календари. А многофункциональные и универсальные решения. Их возможности проще всего рассмотреть на примере конкретного софта. Возьмем решение от Bitcop, одного из наиболее востребованных производителей в сегменте:

1. 1. Учет отработанного времени на основании нескольких метрик для каждого специалиста. Учитывается время начала работы, время завершения, все простои и периоды нерационального использования временных ресурсов. Оценивается общая активность и интенсивность по периодам в течение трудового дня и часов, затраченных на работу.
   2. Анализ продуктивности рабочего времени. Система анализирует активность пользователей в течении трудового дня и определяет с какими именно программами, приложениями и веб сайтами взаимодействовал пользователь, а на основании заложенного алгоритма определяет продуктивно или не продуктивно сотрудник использовал отработанное время.
   3. Все программы, которые запускает работник, и все сайты, которые он посещает, фиксируются и автоматически анализируются системой. Руководитель может вручную блокировать доступ к определенным сайтам/приложениям. В ответ на запрещенные действия можно настроить формирование автоматического отчета со скриншотом экрана и пересылкой на почту руководителя.
   4. Хронометраж и структура дня в форме простых и наглядных графиков отражают всю работу специалиста. То есть вы точно знаете, когда он занимался своей работой, а когда нет. Буквально – до минуты. Всё это программа сама компонует в отчеты по дням и неделям с заданным уровнем детализации. Плюс оперативные сводки в режиме «здесь и сейчас».
   5. В Bitcop есть встроенный трекинг задач, мониторинг поисковых запросов и другие возможности, которые есть у многих современных приложений данной категории. Например, встроенная защита от инсайдерских сливов, которая не нивелирует факт потери рабочего времени на предприятиях, но успешно защитит от утечки корпоративных данных, которая в будущем может иметь крайне масштабные и негативные последствия для вашей компании.
   6. Решение эффективно применимо для контроля за потерей рабочего времени на предприятиях в том числе потому, что у него есть скрытый режим. В этом режиме софт не виден пользователю и никак не отражается на функционировании системы. При этом руководителю не обязательно скрывать факт наличия программы. Это само по себе станет важным сдерживающим фактором – когда специалист знает, что любое его действие отслеживается, но не видит самого процесса.

 

Варианты решения проблемы

Зная, как выполняется работа и почему та или иная задача решается плохо, вы можете организовывать мероприятия по устранению потерь рабочего времени. Их можно организовать, только обладая конкретными сведениями, точно зная предпосылки и видя следствия. Конкретных вариантов действия может быть масса, но мы постараемся свести их все к нескольким типологическим группам, исходя из требуемого результата:

 
В дальнейшем, чтобы работа выполнялась каждым специалистом четко в соответствие с трудовой инструкцией, необходимо, исходя из полученной аналитики, использовать широко известный метод кнута и пряника. То есть потеря времени – лишь одна сторона медали, другая сторона – мотивировать персонал использовать на работу оплачиваемое ему время, которое раньше он использовал в личных целях.

Здесь может пригодиться применение формулы расчета по потерям рабочего времени. Но если вы используете Bitcop или аналог, графики дают максимально наглядное представление. Дальше всё просто.

Если специалист четко выполняет должностную инструкцию и не тратит временные ресурсы на что-либо кроме работы, он достоин премирования или иной мотивации (вплоть до официальной благодарности и доски почета).

Если же работник намеренно отлынивает от работы, тратит значительное время на решение личных вопросов, он наказывается штрафом и дисциплинарными взысканиями, вплоть до увольнения. В рамках этой концепции можно применять любой способ сокращения по потерям рабочего времени. Система мотивации «премии/штрафы» работает всегда и везде, при этом в ряде случаев надо принимать в расчет специфику конкретной компании.

 

Как сократить потери рабочего времени

Эта проблема существует в любой компании, вне зависимости от сегмента, числа специалистов и прочих факторов. Решается она стандартным алгоритмом – сначала выполняется анализ и комплексная оценка прямых потерь рабочего времени. Затем вскрываются причины и принимаются релевантные меры. Наиболее эффективным вариантом выступает внедрение специализированного софта, позволяющего контролировать трудовой ресурс пероснала (включая удаленных и фрилансеров).

Когда потеря времени подтверждена, руководитель мотивирует специалиста «больше так не делать». Концепция кнута и пряника выступает оптимальным решением. Это гибкая концепция, которую можно индивидуально подстроить под конкретную компанию. Скорее всего, руководителю придется экспериментировать, пробуя разные методы. Цель – рабочее время как чистый ресурс, который тратится на исполнение должностных обязанностей. Но без фанатизма. Нормальным считается, если работник до 20% рабочего времени расходует не по назначению. Если же он переступил эту границу – руководителю пора действовать.

Что такое коэффициент убыточности коммерческой недвижимости? «

6 способов сэкономить $$$ на вашем офисе.

Узнать больше >

Главная > Определения коммерческой недвижимости

26 февраля 2020 г. | по
Отзыв эксперта по недвижимости Джонатан Тутелл

Допустим, вы находитесь на рынке новых офисных помещений и считаете, что вам нужно арендовать около 5000 квадратных футов коммерческой площади. Вы можете в конечном итоге заплатить за 7000 квадратных футов. И это не потому, что арендодатель завышает цену: вместо этого увеличение стоимости происходит из-за так называемого фактора потерь. Фактор потерь существенно влияет на количество места, которое вы получаете, и на то, сколько вы за него платите.

Все арендаторы должны знать, что такое коэффициент убыточности, как он рассчитывается, кто решает, как он рассчитывается и как он влияет на поиск подходящего офисного помещения.

Что такое коэффициент потерь?

Проще говоря: коэффициент потерь, иногда называемый коэффициентом загрузки или основным коэффициентом, представляет собой площадь офисного помещения, за которое вы платите, но не можете использовать. Например, вы можете платить за квадратные метры, занимающие туалет или электрический шкаф. Хотя это необходимые места, вы, очевидно, не можете разместить там письменные столы или столы для переговоров. Области с коэффициентом потерь иногда также называют «факторами общих площадей» или «факторами надстроек», поскольку они включают в себя помещения, которыми пользуются жильцы. Другие примеры включают пожарные лестницы, вестибюли лифтов, гаражи, подсобные помещения, кафетерии, лестничные клетки, вестибюли и террасы на крыше.

Коэффициент убыточности среднего офисного здания в Нью-Йорке составляет около 27%. Чтобы узнать, сколько у вас законных, добросовестных квадратных метров коммерческой площади, которую вы можете настроить для сотрудников, вам нужно знать, как рассчитать коэффициент потерь.

Как рассчитать коэффициент потерь?

Как узнать, на какой коэффициент убыточности вы подписываетесь при поиске коммерческой недвижимости? Чтобы ответить на этот вопрос, мы должны сначала определить арендуемые квадратные метры (RSF) и используемые квадратные метры (USF).

Коммерческие брокеры и арендодатели будут использовать два разных числа для описания размера помещения: арендуемый квадратный фут (RSF) и полезный квадратный фут (USF).

• Арендуемая площадь в квадратных футах: Арендуемая площадь в футах — это измерение всего пространства, которое арендатор арендует у арендодателя, даже включая бесполезные помещения (например, участки, заполненные стенами) и помещения, используемые совместно с другими арендаторами (например, лестничные клетки и ванные комнаты). .
• Полезная площадь: Полезная площадь в квадратных футах включает в себя площадь коммерческого помещения, которое арендатор — и только этот арендатор — может использовать для письменных столов, столов для переговоров и т. д.

Математически коэффициент потерь равен «процентной разнице между арендуемой площадью и полезной площадью». Другими словами, вы можете рассчитать коэффициент потерь, разделив разницу между арендуемой площадью (RSF) и полезной площадью (USF) на RSF.

Давайте вернемся к нашему примеру из первого абзаца и воспользуемся формулой расчета коэффициента потерь, выполнив математику в три простых шага:

Сначала найдите два основных числа: Арендуемые квадратные футы и Используемые квадратные футы.

• RSF: 7 000 квадратных футов
• USF: 5 000 квадратных футов

Во-вторых, вычтите полезную площадь в квадратных футах из арендуемой площади.

• 7000 SF (RSF) – 5000 SF (USF) = 2000 SF

В-третьих, разделите разницу на Арендуемую площадь.

• 2000 кв. футов ÷ 7000 кв. футов (RSF) = коэффициент потерь 28%

Вуаля. Коэффициент убыточности вашего коммерческого помещения составляет 28%. Это означает, что вы платите за 100% офисного пространства, но фактически можете использовать только 72% его. Вы также можете думать об этом как о соотношении — неиспользуемое пространство: общее пространство — в данном случае 28 : 100 (или 7 : 25).

Кто решает, как рассчитывается коэффициент потерь?

Расчет коэффициента потерь может показаться относительно простым. Однако учтите, что он не рассчитывается одинаково во всех случаях. Он может варьироваться в зависимости от того, кто его измеряет; иногда арендодатель повторно измеряет квадратные метры собственности, чтобы увидеть, могут ли они втиснуть больше квадратных футов, увеличивая воспринимаемую ценность своего продукта. Кроме того, в зависимости от того, где вы находитесь в Соединенных Штатах, другой орган определяет, что составляет RSF, USF и коэффициент потерь. Двумя организациями, наиболее важными для обсуждения фактора потерь, являются Ассоциация владельцев и менеджеров бизнеса (BOMA) и Совет по недвижимости Нью-Йорка (REBNY).

• BOMA: Согласно веб-сайту, BOMA, основанная в 1907 году, «миссия состоит в том, чтобы продвигать динамичную отрасль коммерческой недвижимости посредством защиты интересов, влияния и знаний». Арендодатели, работающие в большинстве районов Соединенных Штатов, используют стандарты BOMA для расчета площади коммерческой недвижимости и, следовательно, процентного коэффициента убыточности.
• REBNY: Когда REBNY была основана в 1896 году, она стала первой в штате ассоциацией по торговле недвижимостью. Согласно веб-сайту организации, ее цели включают «расширение экономики Нью-Йорка, поощрение развития и реконструкции коммерческой и жилой недвижимости, повышение привлекательности города для инвесторов и жителей и содействие управлению недвижимостью». Арендодатели Нью-Йорка используют стандарты REBNY для расчета квадратных метров коммерческой недвижимости и, следовательно, коэффициента потерь.

Так в чем же разница в том, как BOMA и REBNY рассчитывают USF, RSF и коэффициент потерь? Первое основное отличие заключается в том, что BOMA предписывает, чтобы измерения пространства производились от осевой линии окна, в то время как стандарты REBNY гласят, что измерения пространства проводятся с внешней стороны здания. Кроме того, REBNY рассматривает больше пространств как USF, чем BOMA. Подробности смотрите на следующих двух графиках HLW International:

Можно ли обсуждать коэффициент потерь?

Теперь, когда вы знаете о коэффициенте убыточности и имеете общее представление о том, как он рассчитывается, пришло время поговорить о том, как он связан с вашим поиском коммерческого помещения. «Я думаю, что стало нормой, когда в расценках [от арендодателя] на торговые квадратные метры есть некоторый коэффициент убытков», — сказал Робин Абрамс, розничный брокер коммерческой фирмы Lansco. «Абсолютного стандарта больше нет». Если вы собираетесь вести переговоры о факторе потерь, сделайте это заранее. Вы не хотите тратить свое время на оценку недвижимости, которая слишком дорога для вашего бюджета или не предлагает достаточно места для вашего бизнеса.

Переговоры с арендодателем относительно коэффициента потерь для того или иного здания могут оказаться трудными. Тем не менее, имея надлежащее образование и правильных людей на вашей стороне (например, брокера по аренде), можно решить эту сложную головоломку.

Как уменьшить влияние фактора потерь

Фактор потерь широко распространен в сфере коммерческой недвижимости. Это важный вопрос не только для арендодателей и брокеров по недвижимости, но и для арендаторов. «Команды высшего руководства все чаще понимают, что затраты на аренду больше нельзя игнорировать или перекладывать на менеджеров более низкого уровня», — пишет Махлон Апгар, IV для Harvard Business Review. «Такие разные организации, как Shearson, AT&T, Dun & Bradstreet и USF&G, разработали официальные программы снижения затрат на проживание».

Вот десять способов уменьшить влияние коэффициента потерь:

1. Признать, что средний коэффициент потерь может меняться в зависимости от местоположения и стиля собственности:  Если вы смотрите на коэффициент потерь для любого здания и задаетесь вопросом, как это соответствует аналогичным пространствам, помните, что здесь играет роль множество факторов. Во-первых, средний коэффициент потерь варьируется в зависимости от местоположения. Например, для жильцов Нью-Йорка фактор убытка составит в среднем 27%, в то время как у их соседей из пригорода Нью-Джерси коэффициент убытка может быть в среднем всего 18%.
2. Учтите, что средний коэффициент потерь может меняться в зависимости от стиля недвижимости. Очевидно, что здания с большими открытыми вестибюлями и большим количеством лестничных клеток, ванных комнат и мест общего пользования будут иметь более высокие коэффициенты потерь, в то время как здания с меньшим количеством мест общего пользования будут иметь более низкие коэффициенты потерь. Кроме того, количество арендаторов может иметь значение. Раздел имущества между многими арендаторами может фактически увеличить фактор потерь.
3. Сравнительный магазин: Два коммерческих здания в одном и том же районе, которые кажутся примерно одинаковыми по размеру, могут иметь два совершенно разных RSF и коэффициента потерь. Важно просматривать несколько мест и задавать много вопросов, чтобы убедиться, что вы получаете то, за что платите.
4. Осознайте, что вам потребуется больше квадратных метров, чем вы думаете: Возможно, вы воспользовались нашим калькулятором офисных площадей и определили, что вашей компании требуется 5000 квадратных футов офисных площадей. Имейте в виду, что вам, возможно, придется посмотреть на помещения, которые рекламируются как имеющие площадь 6000 квадратных футов или более, потому что эти измерения также включают пространство, которое является общим или бесполезным.
5. Просто попросите лучшую сделку. Попробуйте договориться об аренде на основе полезной площади, а не арендуемой площади. Просто предложите использовать Полезную площадь в качестве основы для договора аренды. Это может звучать как длинный выстрел, но стоит попробовать.
6. Спросите об общей месячной стоимости аренды: В большинстве случаев цены на коммерческую недвижимость представлены в виде «за квадратный фут». Запросите или рассчитайте общую ежемесячную стоимость аренды и таким образом взвесьте свои варианты, чтобы избежать неожиданных дополнительных расходов, связанных с ранее непризнанным бесполезным пространством.
7. Попросите, чтобы RSF был указан в договоре аренды: Теперь, когда вы увидели, что размер здания не совсем универсален и объективен, вы должны убедиться, что согласованные квадратные метры четко указаны в вашем договоре.
8. Запросить вариант продления: Переобмер помещения, т. е. повторное измерение помещения арендодателем для большей точности или с использованием других или обновленных стандартов, может увеличить признанную RSF любого данного помещения, что может означать повышение цены на любое текущие арендаторы. Это верно; ваше офисное здание может на самом деле увеличиться в пространстве, не становясь при этом больше. Создание герметичного варианта продления может защитить арендатора от ненужного повышения цен при потенциальном продлении аренды.
9. Посмотрите на план, подготовленный архитектором: Здания забавной формы могут занимать много места, и неопытный глаз может не распознать эти «мертвые» пространства без посторонней помощи. Попросите показать план здания, подготовленный архитектором, и тогда вы сами сможете увидеть, какую часть здания составляет полезная площадь.
10. Наймите брокера по аренде: Решение вопросов, связанных с факторами потерь в коммерческой недвижимости, может быть сложной задачей. Для достижения наилучших результатов наймите арендатора-брокера. Не стесняйтесь позвонить нам или написать нам по электронной почте; Мы здесь, чтобы помочь. Один из наших опытных брокеров будет рад ответить на все ваши вопросы и помочь вам получить максимальную отдачу от денег, которые вы тратите на аренду офисных помещений.

Чем мы можем помочь?

SquareFoot — это новый вид коммерческой недвижимости. Наша простая в использовании технология и отзывчивая команда профессионалов в сфере недвижимости обеспечивают самый прозрачный и гибкий опыт на рынке. Свяжитесь с нами, чтобы начать поиск сегодня.

Ваш адрес электронной почты *

Ваш номер телефона *

Количество сотрудников *

Ваш город Нью-ЙоркХьюстонДалласСан-ДиегоВашингтонЛос-АнджелесОстинЧикагоШарлоттаАтлантаБостонФениксМайамиСан-ФранцискоФиладельфияМемфисВирджиния-Бич9НьюКолумбияНэшполис0004

Начало работы

Вернуться к началу

Как рассчитать коэффициент потерь или основной фактор

В сфере коммерческой недвижимости вы часто слышите и видите следующие термины: основной фактор, коэффициент потерь и коэффициент нагрузки. Что именно они собой представляют и как они влияют на площадь, которую вы арендуете, и на ваши арендные расходы?
Коэффициент сердечника, коэффициент потерь и коэффициент нагрузки — это одно и то же. В отрасли используется разная терминология, но все они означают соотношение арендуемой и полезной площади в коммерческом здании.
Запутался? Коэффициент потерь представляет собой процентную разницу между двумя измерениями площади. Однако, чтобы правильно понять его значение для вашего бизнеса, нам нужно немного вернуться назад и поговорить о площади в коммерческом аренде.
Если и есть что-то универсально верное в сфере коммерческой недвижимости, так это то, что, как и в физике, пространство относительно. Одним из самых спорных аспектов в сфере недвижимости является то, как рассчитать площадь или квадратные метры здания — часто простого прямоугольника.
В зависимости от того, кто и зачем измеряет, можно получить различный ответ.

Кто что измеряет?

Если вы являетесь застройщиком, арендодателем или инвестором, вас наверняка интересует площадь арендуемых квадратных метров, также известная как общая арендуемая площадь.
Это вся площадь здания, измеренная от наружных стен. Он включает в себя все стены, вестибюли, общие холлы, туалеты, лестницы, лифты, служебные помещения, машинные отделения, подсобные помещения и другие помещения.
Собственник недвижимости оплачивает расходы на разработку, техническое обслуживание, рекламу и улучшение всего здания, поэтому справедливо включать эти общие зоны в сдаваемую в аренду площадь.
С другой стороны, если вы коммерческий арендатор, вас действительно волнует только полезное пространство в здании.
Это пространство, заключенное между внутренними стенами вашего арендованного помещения. Здесь вы размещаете компьютерные столы, полки с товарами, обеденные столы и т. д. И хотя вам нужны стены, электричество и водопровод в здании, на самом деле это не ваша проблема.
Вас интересует площадь, необходимая для открытия вашего магазина или офиса. Однако ваш арендодатель может возразить, что туалеты — это полезное пространство, ведь вашим бизнесом занимаются люди. Фасады магазинов и вестибюли также можно считать полезным пространством, поскольку клиенты используют эти зоны, когда посещают ваш бизнес.
Итак, чем дальше мы вникаем в детали, тем сложнее ответить, какие области есть какие. На самом деле, даже разные регуляторы, такие как BOMA и REBNY, не совсем согласны с тем, как следует измерять площади и какие объекты считать пригодными для использования.
Вы можете узнать больше о площадях этажей в нашей статье – Понимание площадей помещений при коммерческой аренде – общая и чистая арендуемая площадь

Как рассчитать коэффициент потерь

Хорошо, теперь, когда мы знаем разницу между измерениями площади, расчет коэффициента потерь очень просто. Давайте рассмотрим следующий сценарий:
У нас есть офисное здание с внешней площадью 25 000 кв. футов. Это арендуемая площадь, иначе известная как валовая арендуемая площадь.
Здание разделено на несколько офисных помещений общей внутренней площадью 20 000 кв. футов. Это полезная площадь, иначе известная как чистая арендуемая площадь.
Остальные 5000 квадратных футов занимают стены, коридоры, лестницы, туалеты, общие кухни и пара небольших подсобных помещений. Это общее пространство.
Чтобы найти коэффициент потерь для этого здания, вы делите общую общую площадь на сдаваемую в аренду площадь и переводите ее в процентное значение.
5 000 кв. футов / 25 000 кв. футов * 100% = 20% Коэффициент потерь
Почему коэффициент потерь имеет значение?
Как следует из названия, вы используете коэффициент потерь для определения ваших потерь.
Если рекламируется недвижимость с 25 000 кв. футов арендуемой площади, то вы теряете 20% в пользу мест общего пользования. Если представить 25 000 кв. футов. столов и компьютеров, вы будете очень разочарованы.
Если недвижимость рекламируется с полезной площадью 20 000 кв. футов, а арендная плата рассчитывается на основе площади, то включение мест общего пользования повысит вашу арендную плату на 25%. Это, вероятно, намного больше, чем вы заложили в бюджет.
Расчет коэффициента потерь для нескольких арендаторов
Если несколько арендаторов проживают в одном здании, то коэффициент потерь для каждого арендатора рассчитывается на основе их доли в общей арендуемой площади в здании.
Например, если вы арендуете 1000 кв. футов. стоимости офисных площадей в том же здании, то ваша доля от общей полезной площади составляет 1/20 или 5%. Это означает, что вы также несете ответственность за 5% общих площадей, что составляет 250 дополнительных квадратных футов.
Общая арендованная площадь увеличена до 1250 кв. футов. и вас попросят заплатить на 25% больше, чем вы изначально предполагали.
Очевидно, что чем меньше коэффициент потерь, тем эффективнее вы можете разместить свой бизнес в данном здании, сократив свои ежегодные расходы на аренду на десятки тысяч долларов.

Можете ли вы повлиять на коэффициент потерь?

Таким образом, коэффициент потерь в основном зависит от двух вещей: насколько хорошо и эффективно архитекторы спроектировали здание и как оценивается здание.
Эффективность планировки
Застройщики и арендодатели также заинтересованы в более низком коэффициенте потерь, поскольку это свидетельствует о том, что они эффективно использовали свои деньги и ресурсы для создания полезной площади. Максимально увеличивая полезную арендованную площадь, владельцы недвижимости гарантируют, что их здание будет более рентабельным для арендаторов, что сделает его более желанным.
Одним из важнейших факторов является общая форма здания.
Прямоугольная площадь даст наиболее полезное пространство, поскольку большая часть нашей мебели и оборудования имеет прямоугольную форму и легко организуется в ряды или столбцы.
Изогнутое или круглое здание, хотя и бесконечно более интересное и привлекательное для посетителей, предлагает меньше полезного пространства и затрудняет его заполнение столами, полками, машинами и всем, что нужно вашему бизнесу.
Конечно, само количество служебных зон, туалетов, проходов, лифтов, вестибюлей и других мест общего пользования также будет определять, какая часть здания фактически может быть использована его жильцами. В большинстве коммерческих зданий эти функции встроены в код — существует определенное требование к тому, сколько из них необходимо, в зависимости от размера и назначения здания.
Однако, оптимизировав их размер, расположение и ориентацию, можно выиграть несколько квадратных футов здесь и там. Добавление этого ко всему офисному зданию или торговому центру даст существенную выгоду.
Измерения здания
Опять же, коэффициент потерь является побочным продуктом уже проведенных измерений. В зависимости от того, кто, как и почему проводил эти измерения и какой стандарт они использовали, коэффициент потерь может варьироваться.

Согласование фактора потерь

Можете ли вы обсудить фактор потерь? Вы, конечно, можете попробовать.
При ведении переговоров о коммерческой аренде чрезвычайно важно заранее договориться о том, как измеряется арендуемая площадь, какие объекты включены, каков коэффициент убыточности и сколько на самом деле вам обходится аренда вашего бизнес-пространства.
Невыполнение этого требования в начале почти наверняка приведет к разочарованию, спорам и потенциальным убыткам для одной или обеих сторон аренды. Это нехороший бизнес.
Обычно коммерческая арендная плата взимается за квадратный фут площади – например, 3 доллара США за квадратный фут в месяц.
Первое, что нужно спросить, взимается ли плата за арендуемую площадь или за полезную площадь. Обычно это первое. Затем запросите разбивку арендуемой и полезной площади, а также коэффициент потерь.
Если вы считаете, что коэффициент потерь слишком велик, попробуйте договориться о цене, исходя из полезной площади.
Лучше всего присмотреться и сравнить коэффициенты потерь между несколькими зданиями, чтобы определить, какое из них наиболее эффективно для вашего бизнеса. Затем, вооружившись этой информацией, вы можете торговаться с владельцем здания, которое вам действительно нравится, чтобы значительно снизить цену.
Возможно, вы сможете договориться о меньшей цене на более длительный срок аренды, что гарантирует вашему арендодателю стабильную занятость и возврат инвестиций.

---

Learn more

• 
  Робот пылесос говорящий
• 
  Вытяжка для кухни cata
• 
  Толщина акрила
• 
  Как прокладывать проводку в деревянном доме
• 
  Как поливать драцену в домашних условиях
• 
  Террасная доска из дерева
• Трехколесные машины
• 
  Потолок из пенопластовых плит
• 
  Телевизор в дюймах сколько сантиметров таблица
• 
  Установка сушильной машины в колонну
• 
  Как самому сделать беседку на даче своими руками